Договор об ипотеке

Договор ипотеки (ипотечного кредита) в 2019 году – что это такое, между физическими лицами, образец, сроки регистрации, квартиры

Для многих граждан нашей огромной страны жилищное кредитование является единственной возможностью приобрести комфортабельное жилье.

Оформление ипотеки предполагает множество различных нюансов – начиная от подбора наиболее выгодного предложения и заканчивая госрегистрацией прав на недвижимость.

Одним из “краеугольных камней” является заключение ипотечного договора, особенности которого мы рассмотрим далее.

Что это такое

Ипотечный договор – это документ, регламентирующий взаимоотношения между залогодателем (заемщиком, должником) и залогодержателем (банком).

Нормативная регламентация, согласно ст. 8 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон), содержится в следующих правовых актах:

• в ГК РФ (далее – Кодекс), в частности, в Главе 27, 28;
• в Законе;
• в Параграфе 3 Главы 23 Кодекса.

Соответственно, правовое регулирование ипотечного договора осуществляется:

• общими правилами и нормами Кодекса, предусмотренными для заключения договоров;
• положениями Кодекса, установленными для договора о залоге;
• нормами Закона.

Исходя из ст. 420 Кодекса, договор – это соглашение двух или более лиц об определении, изменении или окончании действия гражданских прав или обязанностей.

Ст. 432 Кодекса регламентирует, что контракт рассматривают как заключенный, если между участниками сделки было достигнуто согласие по всем существенным условиям.

В свою очередь,ч. 2 ст. 10 Закона определяет частный случай вступления в силу именно ипотечного договора – с момента госрегистрации такого документа.

Ч. 1 ст. 10 Закона устанавливает, что ипотечный договор:

• составляют в простой письменной форме, без нотариального заверения;
• подлежит обязательной госрегистрации в установленные сроки;
• при несоблюдении нормативных положений о госрегистрации, договор признается ничтожной сделкой и не влечет каких-либо юридических последствий для сторон процесса и/или третьих лиц.

Существенные условия

Основополагающие условия, которые должны присутствовать в готовом документе, указаны:

• в ст. 339 Кодекса;
• в ст. 9 Закона.

Закон гласит о следующих условиях, которые в обязательном порядке должны присутствовать в договоре об ипотеке:

• предмет ипотеки (квартира, жилой дом, земельный участок, таунхаус и др.);
• оценка заложенного имущества;
• сущность обязательства, которое обеспечивается залогом недвижимости;
• сумма обязательств и срок их исполнения заемщиком.

Те же существенные условия перечислены и в Кодексе. Кроме этого, законодательство определяет, что по желанию сторон в договор также можно включить:

• условия о порядке процедуры по взысканию на имущество – либо в порядке судебного производства, либо в досудебном режиме.

Ч. 2 ст. 9 Закона гласит о том, как должен быть указан предмет залога в ипотечном договоре:

• название предмета;
• адрес места расположения;
• описательная часть (здесь указываются достаточные для идентификации предмета характеристики, позволяющие отличить имущество среди множества других).

Кроме этого, в договоре должно быть указано:

• право залогодателя, из-за которого имущество ему принадлежит (право собственности, возникшее после госрегистрации);
• название органа, осуществившего госрегистрацию данных прав (Регистрационная палата).

Оценка залогового имущества:

• указывается в денежном выражении;
• определяется на основании соглашения между банком и заемщиком.

Также в договоре должны присутствовать условия:

• об обязательстве, которое обеспечивается залогом (сумма кредита, размер процентов за весь срок кредитования, ПСК, основание возникновения, нормативный срок исполнения);
• о наличии закладной, если права банка удостоверяются соответствующей ценной бумагой.

Требования к оформлению

Закон регламентирует, что ипотечный договор не требует нотариальной формы – заключение можно произвести в обычной письменной форме.

Договор должен:

• оформляться согласно правилам, определенным Кодексом и Законом для договоров данного типа;
• пройти регистрацию в Росреестре в установленном порядке;
• содержать в себе все существенные условия, которые предусмотрены законодательством;
• обладать дополнительными условиями, перечисленными в ст. 9.1. Закона.

В частности, ст. 9.1. Закона определяет, что в ипотечном договоре в обязательном порядке должна присутствовать запись о полной стоимости кредита (ПСК), которая должна размещаться на первой странице документа.

При оформлении договора банк также должен указать условия:

• о размере неустойки за нарушение заемщиком кредитных обязательств;
• о порядке предоставления информации (через сеть Интернет, на публичных стендах и др.), а также о способах информирования заемщика.

Также необходимо включить:

• информацию о правах и обязанностях сторон;
• гарантии банка и заемщика;
• обстоятельства, исключающие несение какой-либо ответственности;
• ответственность в общем случае;
• условия о страховании имущества;
• реквизиты и адреса.

Как заключается, его образец

Ипотечный договор заключается посредством составления сторонами (банком и заемщиком) документа и последующего его предоставления в орган, совершающий госрегистрацию прав.

После того, как участники процедуры надлежащим образом достигли соглашения, они предоставляют документ в территориальное отделение Регпалаты для запуска процесса госрегистрации.

В случае, если не были соблюдены требования Закона касательно наличия существенных условий, или были нарушены иные требования, Росреестр вправе отказать в осуществлении регистрации.

Вступление договора в законную силу происходит после того, как Регпалата внесет соответствующую запись в ЕГРП. Для запуска процесса залогодателю и залогодержателю необходимо подать совместное заявление.

Регпалата регистрирует договор об ипотеке, не запрашивая каких-либо иных документов, кроме совместного заявления.

Форма ипотечного договора может быть различной – в зависимости от конкретных обстоятельств, дополнительных условий и др. Типовой образец документа можно скачать здесь.

Сроки регистрации

Сроки осуществления госрегистрации ипотечного договора регламентируются ч. 5 ст. 20 Закона.

Согласно нормативным положениям этой статьи, существуют следующие установленные сроки:

1. По общему правилу, ипотека регистрируется Регистрационной палатой в течение 1 месяца с даты поступления в данный орган всех необходимых документов, предусмотренных Законом для осуществления процедуры.
2. В отношении нежилых строений, участков земли, прочих зданий и сооружений срок составляет 15 рабочих дней.
3. Касательно ипотеки квартир и иных помещений, предназначенных для непосредственного проживания граждан – в течение 5 рабочих дней с даты предоставления документов в Росреестр.
4. Если осуществляется ипотека земельного участка, и на данном участке расположены здания, строения или сооружения, регистрация будет произведена в сроки, соответствующие нормативным срокам для регистрации данных строений, помещений или сооружений.
5. Если ипотека не в силу закона, а на основании нотариально засвидетельствованного договора, госрегистрация производится в срок, не позднее 5 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию

Нормативное регулирование порядка и размеров уплаты госпошлины за совершение госрегистрации ипотечного договора осуществляется согласно нормам ст. 24 Закона.

В соответствующей статье указано, что за

• госрегистрацию договора;
• регистрацию ипотеки как обременения;
• внесение соответствующих записей в ЕГРП;
• выдачу документации,

государственная пошлина подлежит уплате один раз за все вышеуказанные действия. Размер и сроки уплаты госпошлины регламентируются Налоговым законодательством, в частности, ст. 333.33 НК РФ.

П. 28 ч. 1 соответствующей статьи гласит, что за осуществление госрегистрации договора взимается госпошлина в размере:

1000 рублей	для физлиц
4000 рублей	для юрлиц

Тут же обозначен основной нюанс – если договор заключается между физическим и юрлицом (банком и заемщиком), госпошлина взимается в размере, как для физических лиц, то есть 1000 рублей.

Вышесказанное относится к ипотеке, возникающей в силу договора. На основании ч. 2 ст. 20 Закона, ипотека в силу закона подлежит регистрации без уплаты государственной пошлины.

Нотариальное удостоверение

Согласно ч. 3 ст. 339 Кодекса, соглашение о залоге заключается в простой письменной форме и не требует нотариального свидетельствования, если в других законах или соглашении сторон не прописано иное положение.

Ч. 1 ст. 10 Закона также утверждает, что документ должен быть составлен в простой письменной форме.

Поскольку в ч. 3 ст. 1 Закона сказано, что общие правила о залоге, перечисленные в Кодексе, применимы к договору об ипотеке только в том случае, если в Законе не установлены другие правила, можно сделать вывод о необязательности нотариального удостоверения ипотечного договора.

Однако это не означает, что нотариальная форма запрещена. Стороны могут воспользоваться услугами нотариуса при наличии такой необходимости.

При этом последний приобретет право подать в Росреестр заявление, на основании которого ипотека также может быть зарегистрирована (ч. 1 ст. 20 Закона).

Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика

Согласно общему правилу, установленному ст. 450 Кодекса, расторжение ипотечного договора можно произвести по обоюдному согласию сторон. Соответственно, одной инициативы заемщика недостаточно – нужно согласовать вопрос и с банком.

Однако договор может быть расторгнут и по решению суда – для этого необходимо, чтобы одна из сторон процесса существенно нарушила условия договора.

Таким образом, если банк не соблюдает нормы договора, заемщик вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Соглашение о расторжении, его образец

Образец соглашения о расторжении кредитного договора по договоренности сторон можно скачать здесь.

Можно ли отказаться после подписания

Отказаться от ипотечного займа можно и после подписания кредитного контракта. Все зависит от того, были ли фактически исполнены обязательства банка перед заемщиком – перечисление денежных средств по назначению (к примеру, застройщику недвижимости).

В таком случае, рекомендуется заключить с банком соглашение о расторжении. Заемщику при этом придется вернуть:

• сумму полученного кредита;
• проценты за фактическое пользование заемными денежными средствами.

Как оспорить

Зачастую возникает необходимость оспорить заключенный договор об ипотеке недвижимого имущества.

Оспорить договор потребуется в следующих случаях:

• если с лицом, не правомочным участвовать в сделке, был заключен ипотечный договор (например, с ограниченно дееспособным гражданином);
• при предоставлении в залог недвижимости, не могущей являться предметом залога по ипотеке;
• при несоответствии условий ипотечного договора требованиям и нормам закона;
• при спорах, связанных с несоответствием применяемых мер банком по принудительному взысканию задолженности указанным в изначальном договоре.

В любом случае, необходимо пытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке, проведя соответствующую претензионную работу с контрагентом.

При отрицательном результате следует обращаться в суд, который, на основании ст. 166 Кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, оценит обстоятельства рассматриваемого дела и вынесет справедливый вердикт.

Договор об ипотеке – основной документ, которым регулируются взаимоотношения между банком и потребителем услуг – заемщиком.

В договоре должны быть отражены существенные условия, указанные в Законе. Кроме этого, документ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в ЕГРП – внесена соответствующая запись.

Военная ипотека в Мортон рассматривается тут.

Условия ипотеки для учителей вы можете найти на этой странице.

Источник: //finbox.ru/dogovor-ipoteki/

Договор ипотеки квартиры

Договор об ипотеке квартиры, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» понимается как договор залога недвижимого имущества.

Его суть заключается в обладании у залогодержателя права удовлетворения своих имущественных требований к должнику из стоимости заложенного имущества второй стороны — залогодателя. В первую очередь необходимо рассмотреть наиболее значимые положения договора в целом.

Речь идет о предмете сделки, которым в этом случае является заложенное имущество (квартира).

Также необходимо определить стороны по такой сделке — залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Кроме этого, важной составляющей является процесс заключения такого договора.

В целом он не отличается от обычного процесса составления соглашения. Нотариальное удостоверение вышеуказанного документа не является обязательным, однако, может быть использовано сторонами при их согласии на такой процесс.

Также законодательство обязывает участника правоотношения произвести соответствующую государственную регистрацию сделки.

Таким образом, в целом договор об ипотеки квартиры имеет некоторые отличия, установленные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя и во многом подчиняется общими положениям, закрепленным Гражданским кодексом и иными нормативно правовыми актами.

Предмет договора об ипотеке квартиры

Предмет договора о залоге недвижимости установлен ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102). Исходя из положений п.

2 вышеуказанной статьи, предмет соглашения об ипотеке квартиры определяется его наименованием (то есть квартира), местом нахождения (конкретный адрес такого имущества), а также достаточным для идентификации этой собственности информации.

Это необходимо для того, чтобы такой предмет можно было отличить от иного.

Кроме этого, в такой сделке необходимо указать то право, в силу которого квартира, выступающая предметом, принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществившего государственную регистрацию прав на вышеуказанное имущество.

Согласно ст. 5 ФЗ № 102 предметом ипотеки может выступать недвижимость, указанная в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

В перечень такого имущества входят:

• земельные участки;
• предприятия и иная собственность, которая используется в предпринимательских целях;
• жилища, а также их части;
• строения, используемые в потребительских целях (гаражи, дачи);
• морские и воздушные суда.

Таким образом, предметом договора ипотеки выступает та собственность, на которую распространяется залог недвижимого имущества. В вышеуказанном случае таким предметом выступает квартира, с указанием ее адреса и иной информации, по которой можно было бы отличить одну квартиру от другой.

Стороны по договору

Ст. 1 ФЗ № 102, определяющее само понятие такого договора, устанавливает также и стороны по сделке, между которыми возникают правоотношения по залогу недвижимого имущества.

В первую очередь это залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Второй стороной же выступает залогодатель (должник по обязательству). Залогодателем может быть и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой.

Кроме этого, это может быть и то лицо, которое не участвует в таком обязательстве (то есть третье лицо).

Также стоит отметить, что к сторонам сделки, как и к сторонам по любому иному договору, предъявляются требования, установленные подразделом вторым раздела первого Гражданского кодекса РФ.

Речь идет о достижении физическим лицом совершеннолетия для совершения подобного соглашения, а также обязательной способностью к ее заключению, то есть обладание полной, неограниченной дееспособностью.

В свою очередь, юридические лица, которые могут выступать стороной по вышеуказанной сделке также должны иметь право на ее заключение.

Таким образом, сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Стоит также отметить, что стороны должны иметь право на заключение такой сделки.

Заключение договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается согласно с общими правилами Гражданского кодекса о заключении договоров, то есть в соответствии с гл. 28 вышеуказанного нормативного акта, а также в соответствии с ФЗ № 102. Законом определено обязательное содержание вышеуказанной сделки (ст. 9 ФЗ № 102). В нее обязательно должны быть включены следующие сведения:

• предмете ипотеки;
• оценки такого имущества;
• исполнении обязательства (существо, срок и размер).

Также стоит отметить, что несоблюдение вышеуказанных условий, то есть невключение их в документ, приводит к отказу в государственной регистрации.

Кроме этого, необходимо учитывать то, что законодательство предусматривает некоторые особенности условий для кредитного договора или соглашения о займе, обязательства по которым обеспечиваются залогом недвижимости. Эти правила установлены ст. 9.1 ФЗ № 102. В первую очередь это связано с указанием в такой сделке информации о полной стоимости кредита или займа. Также существуют и иные дополнительные условия.

Вышеуказанное соглашение в обязательном порядке должно быть заключено в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

Это положение исходит из ст. 10 ФЗ № 102. Такой договор признается заключенным, а также вступает в силу только после соответствующей регистрации. Сделка признается недействительной (ничтожной), если будут не соблюдены правила об ее государственной регистрации.

Ст. 11 ФЗ № 102 предусматривает внесение изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) после осуществления регистрации. Кроме этого, ипотека в этом случае выступает как обременение имущества, которое было заложено по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации такой сделки.

Таким образом, соглашение о залоге недвижимости заключается так же, как и любая другая сделка. Однако существуют некоторые особенные условия, установленные ФЗ № 102, которые также необходимо учитывать при оформлении документа. Кроме этого, вышеуказанное соглашение необходимо оформить в письменной форме, а также зарегистрировать в соответствующем порядке.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение договора происходит либо при специальном на то указанием в законе, а также при согласии и воли сторон на это. ФЗ № 102 не предусматривает обязанности регистрировать нотариально такую сделку, однако, предусматривает право сторон на осуществление этого процесса.

В соответствии с п. 6 ст.

10 ФЗ № 102, в случае заверения сделки сторонами у нотариуса в целях последующей государственной регистрации такого документа, в орган ее осуществляющий подается нотариально засвидетельствованная копия вышеуказанного документа. Кроме этого, в соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация соглашения может осуществляться и на основании заявления нотариуса, который удостоверил договор о залоге недвижимости.

Пример

Ларин заключил договор об ипотеке квартиры с одним из банков. По обоюдному согласию, было принято решение о нотариальном удостоверении заключенной сделки. После осуществления такого заверения, нотариус обратился в компетентный орган, осуществляющий государственную регистрацию таких сделок, с соответствующим заявлением.

Получив заявление, а также копию засвидетельствованного в нотариальном порядке соглашения, государственный орган осуществил регистрацию и внес необходимые изменения в Единый реестр.
Поэтому такой вариант осуществления регистрации вполне возможен при согласии сторон.

К тому же использование в процессе заключения сделки нотариальное заверение, выступает дополнительной гарантии ее осуществления в будущем.

Таким образом, нотариальное удостоверение вышеуказанного документа является правом сторон, а не обязанностью. То есть в этом случае все зависит исключительно от воли сторон.

Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке квартиры установлен ст. 10 ФЗ № 102. Эта статья обязывает стороны заключить сделку в письменной форме, а также произвести соответствующую регистрацию.

Для того чтобы осуществить вышеуказанный процесс недостаточно лишь письменно оформить такой документ, необходимо также наличие всех тех условий, которые указаны в ст. 9 ФЗ № 102.

Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет признание такой сделки ничтожной.

Кроме этого, если договор об ипотеке подразумевает удостоверение прав залогодержателя закладной, то в орган, осуществляющий вышеуказанную регистрацию, подается также и сама закладная.

В соответствующий орган, осуществляющий регистрацию сделки, подается нотариально заверенная копия соглашения, если стороны приняли решение о нотариальном удостоверении заключенного ими документа.

В общем, государственная регистрация происходит по общим правилам, с учетом особенностей, установленных ФЗ № 102. После осуществления регистрации в Единый реестр вносятся соответствующие изменения, а договор об ипотеки вступает в свою силу.

Заключение

Как и любая иная сделка, договор об ипотеке квартиры, имеет свое содержание, то есть те положения, без которых такой документ не может вступить в силу или в дальнейшем может быть признан недействительным.

Логичным представляется то, что в вышеуказанном соглашении должен быть указан предмет, вокруг которого и строится правоотношение. Следующим необходимым положением выступает сведения о сторонах, между которыми заключается документ.

Кроме этого, необходимо ознакомиться с процессом заключения соглашения, а также те условия, которые необходимы для признания сделки действительной.

Кроме этого, так как законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации, необходимо рассматривать и порядок осуществления такого процесса. Также у сторон по соглашению существует возможность произвести нотариальное удостоверение заключенной сделки.

Таким образом, рассмотрение всех вышеперечисленных условий и особенностей позволит грамотно совершить заключение договора об ипотеке.

Обязательные положения договора об ипотеке

Мне было предложено заключить соглашение об ипотеке в одном из банков. Однако, предложенный документ, по моему мнению, слишком маленький и не содержит некоторых важных положений.

Что обязательно должно быть указано в таком договоре? Без каких положений сделка не будет считаться действительной?В соответствии со ст.

9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре должны быть указаны сведения о предмете, то есть наименование заложенного имущества, местонахождение и иные сведения, позволяющие его идентифицировать, оценке такой собственности, о существе, размере и сроке исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Кроме этого, должны быть указаны стороны, заключающие сделку, данные о них.
Не стоит забывать о том, что соглашение оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Источник: //kvartirniy-expert.ru/ipoteka/dogovor-o-zaloge-kvartiry/

Договор ипотеки – заполненный образец

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон

Особенности ипотеки земельного участка

Особенности ипотеки при покупке квартиры

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет 

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

Итак, предмет ДИ может составлять:

• земельный участок;
• жилое и нежилое помещение, здание, строение;
• квартира;
• право аренды;
• право требования по договору долевого участия в строительстве;
• объект незавершенного строительства;
• иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102).

Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него.

Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102). 

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества 

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102). 

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки 

Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.

ВАЖНО! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

• оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
• оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
• залоговую оценку. 

При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). 

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости 

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

• из кредитного договора;
• договора займа;
• договора купли-продажи;
• договора аренды, подряда и т. д.
• причинения вреда. 

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102. 

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека 

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
3. Условие о закладной.
4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

ВАЖНО! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон 

Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

• вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
• вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
• обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102). 

Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

• проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
• получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества.

Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: Образец договора ипотеки. 

Особенности ипотеки земельных участков 

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков.

Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке.

ВАЖНО! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)). 

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). 

Особенности ипотеки при покупке квартиры 

Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.

Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.

Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения.

Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см.

, например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. 

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание 

При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств).

При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ.

Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе. 

*** 

Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

Источник: //rusjurist.ru/nedvizhimost/ipoteka/dogovor_ipoteki_zapolnennyj_obrazec/

Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

Источник: //j.etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/